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福布斯首善黄如论投资真经

2019-04-03 23:05:32 作者: 0人读过 | 我要投稿

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福布斯公布06中国慈善榜与胡润榜单大相径庭

据《中国投资》报导,商业地产占用了海量资金,这也是对一家公司整体能力的持久考验。黄如论的投资资金组成结构是自有资金、银行贷款及合作伙伴投资3种。自有资金相当一部分就来自于商业地产源源不断的经营收入,而随着商业地产的范围扩大,这一脉活水源头将更加丰盈。

4月18日,在一年一度的中国公益盛事——“2006中国慈善排行榜”发布仪式上,世纪金源集团董事局主席黄如论以1.61亿的年度捐赠额,成为本年度最慷慨的善士。据不完全统计,黄如论历年的慈善捐赠总额已达4.5亿元。这位只受过小学文化程度教育的善士是一个躲在云层背后的人物,犹如隐藏在海面下的冰山,只露出一点尖角儿。但他的一个个地产恐龙级标本却不断地出现在众人眼前。

改变一生命运

51岁的黄如论出身在福建连江的一个山村。曾忍冻受饿、露宿公园的他,当年对着满天星斗立下志愿:通过奋斗改变自己和家人的处境。

15岁开始,黄如论开始尝试各种小生意。一晃20年过去了,黄如论的辛苦和劳碌没有给他和家人的生活处境带来根本性变化。1986年,35岁的黄如论只身去往菲律宾淘金。

熟习黄如论家史的人说他曾在菲律宾做过一些光阴的“编外生意”,筹得一些资本,终于在1991年小有所成。他在菲律宾期间创办了菲律宾友福投资、辉鸿实业有限公司,接着又在香港创办了远岸发展、至昌发展有限公司。后来,以香港为中心,陆续将投资触角伸向新加坡、马来西亚、西班牙。

1991年3月,黄如论以归侨身份,带着赚到的第一桶金回到故乡福建,“其实也没多少钱,一共不足千万。”一位知情者这样说。

1990年前后,南方的房地产业迅速发展,特别写字楼、商场等商业物业异常火爆。福州旧城改造是黄如论的第一个契机,没有太多的犹豫,他就成立了福州金源房地产有限公司,动用全部资产与地方合作开发写字楼:国泰大厦。初次试水就取得暴利,黄如论欲罢不能。

接下来的三年,金源又建设了乌山大厦、金源广场等项目,并将发展重心从写字楼转向住宅,开发了金源花园、民安新村、金晖新村等住宅项目。事实证明这个战略选择是正确的。福州的写字楼市场在1994年后就进入了调剂期,转向住宅市场使金源躲避了写字楼市场的低迷,又分享了住宅市场增长带来的利润。

连续的成功让黄如论取得了大量资金,也坚定了他完全利用自有资金转动开发的原则。“这样能够避免贪大求快”,黄如论告知手下。不仅如此,黄如论还努力构造上下游供应链,一切自给自足:1994年,金源参与了装修、物业管理、混凝土、建筑、石材等产业,进一步下降了采购和开发本钱。这一年,黄如论将旗下10个公司重组成福建金源团体,管理长江以南的业务。

福州的市场空间愈来愈不能满足黄如论的胃口,他决定向外扩张。考察过广州、沈阳等几个城市以后,黄如论最后选择了北京。

光辉以后的蝉变

1998年8月,黄如论走出福州来到北京。当时,这片早就被北京华远、北京城开、天鸿团体、北辰团体等高手瓜分了的市场,已没有黄如论占山为王的空间。

“由于不熟悉,只能跟着当时的市场做。对外地开发商来讲,亚运村的位置比较安全。”子承父业的黄涛回忆当年的情形。当年11月,他们拿下位于亚运村奥体东门附近一块2.8公顷的土地,开发世纪嘉园。

如果当时黄如论“入乡随俗”,通过卖楼花的方式运作,他的世纪嘉园可能不会有往后的红火。黄如论认为市场上存在的问题本身就是商机:“卖楼花带来的毛病太多,很多开发商手续不全就急着卖房,最后资金衔接不上就‘被迫’骗人,这种情况下,现房更能取得买家的信任”。

先盖住宅,再依托住宅做商业配套;商业配套反过来激活住宅的人气,提升区域价值,为下一步更大体量的住宅及高级商业配套做基础。整个过程黄如论基本是滚动式前进,上一步成为下一步的借力,以保障每一步都不至于太冒险。事实也确切如此,现房销售让黄的金源团体一举跃上竞争舞台。1999年12月,16万建筑平米的北京世纪嘉园正式准现房销售,几乎是一网打尽,一年时间就卖掉了80%,现在已全部售都放在这玻璃瓶里完。平均售价每平方米8500元的世纪嘉园给金源带来了十分可观的收益。

世纪嘉园还只是小试牛刀,黄如论的跟进战略让更多的人吃惊:世纪城———这个在京西占地56公顷、市值70多亿元、120万建筑平米的大型住宅小区,开工面积占北京2001年400余个在建住宅项目开工总面积的12%,仍然全部现房销售!

这一次,世纪城将黄如论的现房销售策略发挥到极致:准现房销售、5000多元的均价(这1价位在京城不算很高)、大规模成熟社区3大概念给京城地产业带来了巨大冲击。很多业内人士表示出不理解:“这么好的地段,黄老头为何不建8000元以上的高级住宅?简直是糟蹋!”当时周边的项目不多,会遇到很多人没法满足中关村对高档住宅强劲的购买力,如果世纪城做高级,非赚个盆满钵满不可。

但金源内部对此早已构成统一见解:如果做成8000、9000的房子,世纪城肯定会死。拿地时黄如论谨慎斟酌过这个问题屡次:“不可否认在这个位置高级住宅有巨大的市场需求,但是世纪城的范围太大了,三期一共有300多万建筑”。

可以作为事实左证的是,世纪城三期住宅的客户30%来自老客户,有的是买了一期、2期的房再买三期作为投资,有的是介绍朋友熟人来,而刚刚开卖的写字楼在销售的头2个月已售出6成,70%的买主竟也是老客户,即世纪城住宅区的业主。

翻翻黄如论现在的家底,相当殷实。370万平米的大盘世纪城,2003年以37亿元销售额争得北京房地产年销量冠军,也是自2001年起北京房地产销量三连冠得主。这个热销大盘将为黄如论带来超过百亿的销售额。另外,世纪金源购物中心,总面积68万平方米,是世界最大

购物中心,该项物业只租不售,是金源在北京真正的“不动产”。

2003年,黄如论对外宣称要在世纪城三期建世界上最大的购物中心,单是一期面积就比当今世界最大的加拿大西艾明顿摩尔还大7万平方米。如此庞大的项目,金源仅用一年时间就完成立项和建筑封顶。黄如论宣布:“金源购物中心完成以后,我们在北京的地产开发项目全部结束,转入商业地产经营者的角色。

“只有商业地产才是真正属于自己的。”黄如论认为,住宅终究卖给了客户,商业物业可以看着它在自己手里增值。目前,除紧锣密鼓地准备北京SHOPPINGMALL开业,同时在开发50万平米的重庆SHOPPINGMALL,还有3680亩的昆明世纪城,黄如论希望能在全国建10个左右购物中心。而据世纪金源内部的资料显示,黄如论已着手派人在上海等大城市进行市场调查,继续寻觅扩建更多大型购物中心的商机。

100亿的云南淘金新旅

连续几年在北京地产界呼风唤雨,创造北京地产界多项纪录的黄如论突然从北京销声匿迹了,一度引发了业内人士的诸多猜想。2005年4月,黄如论的名字在云南传开。3680亩土地,400万建筑平方米,100亿巨资。一系列数字背后的黄如论过得怎样?2006年2月,从昆明传来声音,他的盘在新年里卖得不错。

其实,黄如论怀揣100亿杀到云南事出有因。早在2003年,黄如论凭其多年的投资与开发经验,预测到房地产业发展的趋势,认为北京房地产业在连续几年的爬升后,已到达了阶段性的顶峰。他根据世纪金源团体的长远发展规划和全国性的战略布局,结合当时的市场实际,认为如果继续留在北京开发,对世纪金源而言并不是是首选之策。

黄如论离开北京后,经过审慎分析,把眼光投向了与东南亚国家接壤的云南,房地产水平滞后的云南昆明在今后将有很大的发展空间,而且未来10年随着中国——东盟自由贸易区的建立和建设“新昆明”计划的出台,昆明这1经济桥头堡将商机无限。如此这般,黄如论在云南昆明投下100亿元巨资,征地3680亩,导入“北京世纪城”的开发模式,建设总建筑面积达400万平方米的地产巨无霸——昆明世纪城。

黄如论到昆明后,并没有作大张旗鼓的宣传,还是保持着一贯的低调姿态。2005年4月后,国家对房地产市场的宏观调控政策影响到了云南昆明房地产。2004年昆明房产销售额为117亿左右,2005年为70多亿,在如此萧条的市场情况下,昆明世纪城年度销售额到达30.5亿,2006年1月至2月,销售额更高达6.5亿元,应该是逆境中的佼佼者。

为何黄如论在整体经济形势紧缩的情况下,日子过得还不错?

应当说是销售模式创新让黄如论在调控窘境中起死回生。黄如论进行了大幅度的策略调剂和改变,压低商品房的销售利润,靠薄利多销来吸引人气,同时加快商铺的销售,以此平衡现金流,迂回制胜。另外,黄如论还以土地原价吸引东盟10国领事馆选址在昆明世纪城社区内,从而提高全部社区的档次与品位,使昆明世纪城成为一个区域性、地标性、主题性的城市公共空间,加速吸引了广大消费者。据昆明世纪城相干负责人泄漏,昆明世纪城在2006年,将全面完成400万平方米的建设任务,而且在两年内也势必销售完毕。

资金之谜

世纪金源的发展模式在地产公司中比较奇特。“在北京,我们没有从银行贷过一分钱,就连世纪嘉园最初投入的7个亿,都全部是自有资金。除了史玉柱,几乎没有一个房地产开发商完全依赖自有资金投资房地产。”但如今黄如论称要在全国共建7八个SHOPPINGMALL,几线作战,资金动用范围之大,可想而知。且来做一个加法,世纪金源在北京的世纪城三期,总投资100多亿,包括购物中心耗资38亿,其中贷款不过10亿;在重庆的购物中心将投入22.8亿;在昆明新拿下的3680亩地准备计划建设的大型社区“昆明世纪城”,投资更高达80亿……无怪乎世纪金源团体一名副总裁说,“没有资金实力,就别玩MALL!”

毕竟商业地产占用了海量资金,这也是对一家公司总体能力的持久考验。黄如论的投资资金组成结构是自有资金、银行贷款及合作伙伴投资3种,在北京SHOPPINGMALL,世纪金源仅贷款10亿,并且黄如论称,“我们很快就会还的。”这表明自筹资金运作依然是他最乐于使用的一向做法。

单是金源集团在全国具有的5家酒店每一年的折旧就有几个亿,加上SHOPPINGMALL的运营,每一年有8九个亿的现金流,满足了企业每一年发展的资金需要,避免遭到不可预测的政策因素或市场因素冲击。正如业界所共知的,金源团体一直坚持尽可能用自有资金投资开发,即便是开发全国最大的SHOPPINGMALL银行贷款也不足总投资的1/4,远低于国家规定。自有资金相当一部分就来自于商业地产源源不断的经营收入,而随着商业地产的范围扩大这一脉活水源头将更加丰盈。

事实上,世纪金源对未来开发项目所需的资本运作问题,早已经未雨绸缪。2002年,团体注资2.1亿元成立了世纪隆盛投资管理有限公司,开始参与银行不良资产的处置,并酝酿对上市公司进行收购和吞并;同年,投资1.7亿元,以大股东身份参股北京商业银行,着力塑造自己新的融资渠道;到2003年,黄如论又成立香港金源恒业国际控股投资公司,介入国际资本运作。

几步棋子布下来,对黄如论同时运作几个超级商业大盘所需的资金疑问,也许答案已不言自明了。

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