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房地產信托中山受寵

2020-01-25 07:36:04 作者: 0人读过 | 我要投稿

绘图:吴文锋 如果手头有100万元闲钱,买什么理财产品最划算答案或许有些出人意料,不是股票、基金,也不是银行理财产品、理财产品,而是普通市民关注不多的产品

从中山多家券商了解到,近年来,由于房地产行情的持续高涨,房地产信托成为中山投资者青睐的理财产品之一,其门槛高达100万元,而收益率一般则高达10%左右,且风险相对较小不过,今年以来房地产行情的变动,令房地产信托也隐现着风险提高的可能中山券商界人士提醒,当前购买房地产信托产品仍应格外谨慎,尽量少买位于三四线城市的房地产信托项目

南方 唐继宜

实力派投资者推荐亲朋购入

“最近几年,有实力的投资者最追捧的,其实不是股票、基金,也不是银行理财产品、券商理财产品,而是信托产品”这是中山多家券商的共同感受

看起来有些“冷门”的信托产品,实际上却是“香饽饽”,这是为何中山多位券商界人士认为,房地产行业的持续走高,是信托产品受捧的最大动力与之相应的是,在门类繁多的信托产品中,房地产信托火爆程度最高,在中山同样如此

以为例,这家券商去年代理销售了一款房地产信托产品,标的物就是万科在上海虹桥的一个房地产项目最终,金元证券代销的这款产品在全国销售金额将近1亿元,而在中山的销售额则将近1000万元,占了将近10%的份额,劲头可谓十足

“中山有实力的投资者还是不少的对房地产信托产品,他们有的买了一期,还要买第二期,有的从中获益后,还要介绍给亲朋好友”金元证券中山营业部分析人士向描述

受人之托,忠人之事,代人保管财物,是信托最原始的意义,如今并不如此单纯更多时候,它成了银行、资本市场之外的另一种融资渠道,房地产信托正源于此

2008年以来,房地产市场在经历短暂低迷后持续走高,而银行对房地产企业的融资却有严格控制,信托由此成为诸多房地产商竞逐的融资渠道

房地产商向信托公司支付一笔利息,利率一般高于银行贷款利率,但低于民间借贷最终,这笔利息层层转化为信托公司、代理机构和投资者的收益

其中,投资者的收益率通常在10%左右,与其他理财产品相比,属于较高水平

行内默认“保本保收益”

房地产信托产品收益率虽然高,投资门槛却也很高,通常为100万元据多位券商人士介绍,在中山,购买这类产品的群体中,企业老板并不多,因为企业的发展需要资金,他们一般不会拿大笔钱买理财产品而那些曾经做生意赚到钱,如今“收手”后有闲钱却找不到好的投资项目的人,则最倾向于购买信托产品

“拿着100万元的闲钱,如果开个店铺,一两年能稳赚10万元吗不一定而用这笔钱买信托产品,却有可能赚到”金元证券分析人士如是说

这表明,信托产品的高收益具有诱惑力,而背后的风险却并不高这便是信托行业所谓的“刚性兑付”规则,通俗地说,就是产品到期时,要按约定的收益率兑付本金和利息,保本保收益

每年不计其数的信托产品中,确实很少有违约的情况,绝大多数都能按期兑付由于房地产行情近几年持续高涨,房地产信托同样较少出现违约

中山营业部投资顾问吴仍强认为,信托产品一般有多重风险控制首先是项目本身的回款收益,然后是项目大股东的回购、大股东法定代表人的无限连带担保,再往下就是信托公司对项目资产的拍卖,最后是信托公司对自有资产的拍卖,“如果这五重风控机制都有保障,整个项目的风险应该是较小的”

不过,这并不意味着买了信托产品,就百分之百“()”一家大型券商的中山营业部首席投资顾问陈先生向表示,包括房地产信托在内,所谓的“刚性兑付”并没有在条款上加以明确界定,只是信托界自认的“规矩”而已,一旦发生法律纠纷,投资者根本找不到有效的法律依据挽回损失,因此,投资者仍然不能对信托产品的风险掉以轻心

违约风险仍应保持警惕

与前几年不同的是,今年以来,房地产行业下行的声音日益高涨,房地产项目降价促销的消息屡屡传出中诚信托、信托等旗下的信托产品陷入违约危机,地产百强企业光耀地产被传破产后,其旗下超3亿元的房地产信托项目更令人担忧存在违约风险另一重压力则是,房地产信托项目将在今年5月迎来集中兑付

在此背景下,房地产信托收益率是否会出现波动违约的可能性有多大对此,中山券商界人士观点不一

吴仍强认为,房地产信托之所以收益率高,正是由于信托机构为其承担的风险较高如果房地产出现下行,信托机构承担的风险更高,收取的利息应当更高才合理因此,房地产信托产品收益率应当不会下降,反而有反弹的可能

而对违约的可能性,吴仍强表示,目前违约的仅是个案,房地产信托整体应当还在可控范围内,出现系统性风险的可能暂时地产信托不大

前述某大型券商的首席投资顾问陈先生则认为,房地产信托当前已属于“高风险产品”,因为很多房地产商的负债率高达70%以上,而且多是民企,一旦房价下跌,其承受风险的能力是有限的,最终会影响房地产信托产品的兑付目前违约的情况虽然只是个案,但将来如何演变,还很难预料,应当保持警惕

三四线城市地产信托产品慎选

业界建议

楼市走势不明,如何选择房地产信托产品金元证券分析人士表示,虽然整体风险是存在的,但能否将风险降到最低,关键还要看各个信托项目的具体情况

首先应考察信托机构的信誉度,尽量选择规模较大的信托公司、大型房地产商的产品然后要详细分析项目所在地的情况,例如属于哪一类城市,其房价整体水平如何,周边城市房价水平如何,如果要兑付收益,其房价要处于哪个区间,等等同时,还要看项目的抵押物充足率如何,比如是优质土地资源作抵押,还是应收账款、营业额作抵押,要分析清楚此外,还应关注产品设计,收益如何兑现、风险如何承担

上述分析人士认为,应尽量选择位于一线城市的房地产信托项目,因为其对价格下行的风险承受能力较强而位于三四线城市的房地产业缺少足够的支撑,风险承受能力相对较弱,位于这类城市的房地产信托项目最好少选、慎选

(注:应受访者要求,文中部分券商人士或机构为化名)

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